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2024.04.16. 21:27 |
P2P금융 및 대부업의 주력 상품, 아파트담보대출 - 주담대에 대한 이야기
P2P금융회사들의 대표적인 상품중에 하나인 아파트 담보대출에 대한 이야기 입니다.
P2P회사 및 대부회사가 가장 선호하는 상품이기도 하고, 일반 투자자와 법인투자자들이 선호하는 상품입니다. 이유는 간단합니다.
아파트담보대출은 원금손실이 발생하지 않기 때문입니다. 하지만, 원금 손실이 발생하는 P2P회사들은 어떤 이유일까요?
원금손실이 발생하는 APT담보대출 상품은 잘보시면 상품구조에 답이 있습니다.
개인투자자들 모집하는 아파트 담보대출 상품은 무엇일까?
개인투자자 모집 상품은 사전에 약정한 법인투자자들이 기피하는 상품입니다. 즉, 대출상품에 하자가 있거나, P2P금융회사 및 대부회사들이 취급을 꺼려하는 상품을 개인투자자들에게 모집을 진행합니다.
금융회사들이나 대부금융회사들은 실제로 APT담보대출이라고 하더라도, 자체 대출조견에 부합하지 않은 상품은 투자하지 않습니다. 이런 상품들을 주로 개인투자자들에게 모집합니다.
상품부결 조견 : 임차인거주(선순위 세입자) / 전입세대열람시 동거인 거주 / 공동명의 지분대출 / 등기부상 가압류 또는 강제경매 취하건 / 전입세대는 없지만 본인 미거주 / 시가 2억원 이하 아파트 / 세대수 미달 / 서울, 경기, 인천지역 이외 아파트 등 입니다.
법인투자 전용상품은 무엇일까?
법인투자 전용상품은 대부분 사전에 약정된 대부회사 또는 투자회사를 대상으로 투자를 받습니다. 대표적인 회사는 아프로파이낸셜대부입니다.
아프로파이낸셜은 P2P금융회사 7곳과 계약체결을 통하여, 일정한 조견의 APT상품에 대하여 100% 투자를 진행하고 있습니다. 아프로파이낸셜대부는 자신들이 투자한 상품에 연체/부실 발생시 연관사인 예스캐피탈대부를 통하여 NPL채권을 매수 운영하고 있습니다.
왜? NPL대부회사들이 NPL채권을 매수하는지? 는 하단의 내용으로 이어가겠습니다.
여기 저의 블로그를 보시는 분들은 이제부터 P2P회사들의 상품을 잘 보시길 바랍니다. 개인투자자와 법인투자자 전용의 상품이 나누어지는 이유에 대하여
<이미지: 투게더펀딩>
해당 이미지를 보시면 법인투자는 서울, 경기권 / 개인투자자는 전남 여수 투자물건 임을 보실수 있습니다.
지방물건이라고 꼭 문제가 있는건 아닙니다. 단지, 대부회사와 금융회사들이 기피하는 물건이라고 보시면 되고, 지방물건 광역시는 75% 이내, 그외 지역은 LTV 70%이내에서 운영하니, 투자 안정성이 적정하다고 보시면 됩니다.
LTV의 함정 - 설정금액 LTV 높은 채권은 연체발생으로 경매 진행시 원금손실 발생
P2P회사들은 원금기준 LTV를 표시하고 있습니다. 하지만, 선순위 채권자가 존재한다면 설정금액 LTV도 꼼꼼하게 따져봐야 됩니다.
선순위 은행은 대출이자율이 2.5~3.5% 사이로 대출이 실행되고 있습니다. 실제로 연체가 발생한다고 하더라도 연체금리 맥시멈 6.5% 구간으로 배당이 됩니다. 하지만, 선순위 채권자가 캐피탈 또는 저축은행이면 어떻게 될까요? 당연히 은행보다 대출금리가 높게 책정되고 있습니다. 페X, 오X, 에스비X 저축은행들은 대출금리 9%까지 대출을 실행하고 있습니다.
즉, 선순위 채권자의 설정금액은 배당받을 수 있는 채권의 최고액으로 설정금액 기준으로 부동산등기부등본 내역을 꼼꼼히 봐야됩니다. 필자인 저 엮시, 1순위 대출이 해당 저축은행이면 LTV를 낮게 대출을 진행하고, 2순위 대출이 해당 저축은행이면 저축은행 대출 상환조건으로 대출을 실행하고 있습니다.
P2P금융투자는 단순히 LTV만 보고 투자를 진행하시면, 원금손실 리스크가 발생할 수 있습니다. 물론 NPL매입확약을 통해서 리스크를 햇지한다고는 하지만, NPL매입전문회사 또한 기피물건에 대해서는 매입을 꺼려하고 있습니다. (매입후 이자회수 및 원금회수 불가능한 사례다수 임)
실제 경매배당에 대한 이해를 돕기 위해 상품예시를 하겠습니다.
해당 자료는 2020년 7월에 에듀윌에서 '돈이 되는 재테크, 알짜 투자법' 강의시 사용한 자료입니다. 3시간 강의였는데 이후 코로나로 인해서 이후 강의가 취소되어, 지금은 강의를 쉬고 있습니다. ㅠ,ㅠ;;
KB부동산시세 2억
1순위 : 국민은행(110% 설정, 대출이자 4%, 연체이자 7%)
2순위 : P2P대출(130%설정, 대출이자 10%, 연체이자 13%)
경매진행시 권리분석
그럼 해당 상품에 연체발생시 배당순위는 어떻게 될까요? 저희는 부동산등기부등본산 권리 2순위로 투자를 진행하였습니다.
하지만, 실제로 2순위권자인 대출회사는 선순위인 1순위~4순위의 선순위 채권이 존재하고, 5순위인 '저당권'에 해당하는 순위로 배당을 받습니다. 저희가 등기부상 2순위 권리권자이니, 실제 배당은 5순위 국민은행 다음인 6순위로 배당을 받게 됩니다.
자, 6순위로 경매가 잘끝나고 배당이 얼마나 잘 이루어 졌을까요? 3가지 조건으로 IF값으로 단순히 순위를 정하였습니다.
1번은 대출금의 원금과 이자가 상환되고, 2번은 원금의 손실까지 발생, 3번은 원금의 대부분까지 손실이 발생합니다.
선순위권자를 단순하게 비교한 값입니다. 하지만, 실제 경매진행을 통한 배당표를 받아봤을때는 예시적인 내용과 더 달라질 수 있습니다.
어떻게 보시는지요? 심사를 잘해서 절대 3번의 내용으로 배당이 될수 없다라고 하실 수 있겠지만, 절대 그렇지는 않습니다.
저도 가끔 심사담당자가 실수를 하거나, 대부중개회사가 고의적으로 작업대출을 해서 심사과정중에 누락되는 사례가 발생합니다.
P2P투자의 현명한 투자는 간단합니다. - 포트폴리오 분산투자
본인의 투자 목적과 자금에 대한 규모와 성향을 분석하고, 상품에 연구하고 투자를 진행해야되며, 실제로 투자진행전 P2P금융회사에 대한 정보 취득이 중요합니다. 가끔 네이버 커뮤니티를 통해서 정보를 취득하시는, 투자자님들이 많은 것으로 알고 있습니다. 하지만, 제가 볼때는 네이버까페, 외부커뮤니티는 P2P금융회사들의 임직원 커뮤니티라고 보셔도 무방할 것 같습니다.
실제로, P2P투자자들의 접속자량보다 P2P금융회사의 임직원, 마케팅회사의 직원들의 방문이 많다고 보시면 됩니다.
글쓰는 지금도 저희 직원들 2명은 커뮤니티 까페의 글들을 검색하고 보고 있고, 댓글을 달고 있습니다. ㅎㅎㅎ 이번 글 이후에 시간이 난다면 넥스리치펀딩에 대한 이야기도 하겠습니다. 저는 사실 넥스리치 펀딩을 2018년 10월에 만남을 가졌고, 그자리에서 1시간 미팅하고 나오면서 '사기꾼'이라고 판단했습니다. 그리고 그 이후에 미팅을 진행하지 않았습니다. 2019년 10월에 진행한 한국경제 아카데미 'P2P금융 전문가 과정'에서 블루문펀딩과 넥스리치펀딩은 사기 회사라고 수강생들에게 이야기 한적 있습니다. 제가 주관하는 교육이고 유료교육생이 한정적이다 보니 실제적인 이야기를 많이 나눌 수 있던 자리였습니다.
결론은, 성공적인 P2P 금융투자는 [다양한 P2P금융회사 + 다양한 P2P 대출상품 + 투자금의 분산] + 상단의 이미지상의 내용이라고 보겠습니다.
상단의 그림상의 내용은 실제로 P2P투자자들이 방문해서 확인을 한다고 하더라도, 사기꾼들이 사기 치자고 들어오면 일반인들은 확인하기 어렵다고 보겠습니다. 저는 이제까지 약 60개 회사 설립컨설팅과 100개 이상의 회사들을 방문했고, P2P회사들의 임직원 교육만 수십회를 진행하였습니다. 그럼에도 가끔은 저도 업체들에게 속임을 당하기도 합니다.
온라인투자연계금융업법 시행과 등록 인허가로 인해서 많은 P2p금융회사들과 투자자님들이 같이 힘든 시기인 것 같습니다.
꼭 대형 업체라고 진실성이 높은건 아닙니다. 후발 주자지만 건전한 경영과 더불어 안전하게 운영하고 있는 회사도 있습니다. 실제로 성공한 투자자들은 나만의 투자법, 나만의 투자회사, 나만의 투자상품을 가지고 운영하고 있습니다.
여기 계시는 투자자님들도 찌라시성의 정보와 광고성 정보에 더 이상 현혹되지 마시고, 성공투자를 기원하겠습니다.
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